Loden leidingen in een VvE of appartement

Wie is verantwoordelijk: u of de VvE?

Dat hangt af van het splitsingsreglement van uw gebouw (gemeente Rotterdam, gemeente Rotterdam, 2026). Daarin staat welke delen privé zijn en welke gemeenschappelijk. Grofweg:

• Leidingen binnen uw appartement die alleen uw woning bedienen, zijn meestal uw verantwoordelijkheid.
• Stijgleidingen en leidingen in gemeenschappelijke ruimten, zoals een kelder of trappenhuis, vallen vaak onder de VvE.

Twijfelt u, vraag het dan aan het bestuur of de beheerder van de VvE. Zij hebben het splitsingsreglement.

Wat zegt de wetgever over VvE's?

In de toelichting bij de nieuwe loodregel voor huurwoningen staat het helder: valt de loden drinkwaterleiding onder de verantwoordelijkheid van de VvE, dan moet de VvE ervoor zorgen dat aan de loodnorm wordt voldaan en zijn de kosten voor rekening van de VvE. Een verhuurder kan dan niet zelf besluiten de leiding te vervangen (Staatsblad 2023, 426). Die loodregel is in oktober 2026 nog niet in werking, maar de verdeling van verantwoordelijkheid volgt al uit het splitsingsreglement.

Hoe neemt een VvE het besluit?

Voor het vervangen van een loden drinkwaterleiding die onder de VvE valt, is een meerderheid van stemmen nodig in de vergadering van eigenaars (toelichting bij Staatsblad 2023, 426). Bereid zo'n vergadering goed voor:

1. Breng de situatie in kaart. Laat een installateur een zichtinspectie doen: waar lopen loden leidingen en welke woningen hangen eraan?
2. Laat het water testen in een of meer woningen. Zie water laten testen.
3. Vraag offertes voor het hele gebouw. Gezamenlijk vervangen voorkomt dat het werk per woning opnieuw begint. Zie kosten.
4. Agendeer het voorstel met de uitslag, de offertes en de financiering (bijvoorbeeld uit het onderhoudsfonds).

De GGD adviseert eigenaren in een VvE ook om over gezamenlijke vervanging te overleggen (GGD Leefomgeving, 2026).

Als de VvE niet wil

Besluit de vergadering de leidingen niet te vervangen, dan kan een eigenaar die het daar niet mee eens is de kantonrechter vragen om een machtiging, op grond van artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek (toelichting bij Staatsblad 2023, 426). Laat u daarover juridisch adviseren.

U bent huurder in een appartement

Uw aanspreekpunt blijft uw verhuurder of woningcorporatie, ook als de leiding onder de VvE valt. Vraag schriftelijk om een test en vervanging. Werkt dat niet, dan kunt u naar de Huurcommissie. Lees loden leidingen in een huurwoning.

U verhuurt een appartement

Als verhuurder bent u verantwoordelijk tegenover uw huurder. Ligt het probleem in een gemeenschappelijke leiding, breng het dan zelf in bij de VvE. Laat ondertussen een gecertificeerd bedrijf een watertest doen en informeer uw huurder als het lood te hoog is (GGD Leefomgeving, 2026).

Gedeelde leidingen en de keukenkraan

Duurt het besluit in de VvE lang, kijk dan of u de leiding binnen uw eigen woning naar de keukenkraan alvast kunt laten vervangen. De GGD noemt de keukenkraan het belangrijkste tappunt voor de gezondheid (2026). Let op: zit er vóór uw woning nog een loden stuk in de gemeenschappelijke leiding, dan kan er nog steeds lood in het water komen.

Na vervanging

Laat de nieuwe leidingen doorspoelen. De gemeente Rotterdam adviseert: de eerste drie maanden na acht uur stilstand twee minuten doorspoelen voor drinken of koken, en daarna opnieuw testen (2026).

Voorbeeld van een agendapunt

"Voorstel: vervanging van de loden drinkwaterleidingen in de gemeenschappelijke delen. Aanleiding: zichtinspectie en watertest in [maand]. Offertes: [aantal]. Financiering: onderhoudsfonds en/of eenmalige bijdrage. Besluit: opdracht verlenen aan [bedrijf] voor [bedrag]." Voeg de testuitslag en de offertes als bijlage toe, zodat de leden goed geïnformeerd kunnen stemmen.

Combineer met ander onderhoud

Staat er groot onderhoud gepland, zoals het vervangen van de stijgleidingen, het renoveren van het trappenhuis of het isoleren van de kelder? Neem het vervangen van de loden leidingen daarin mee. Dan hoeven vloeren en wanden maar één keer open. Vraag de installateur ook om per woning aan te geven welke binnenleidingen nog van lood zijn, zodat elke eigenaar weet wat hij zelf nog moet laten doen.

Na de vervanging in het hele gebouw

Spreek af wie welke woningen opnieuw laat testen na drie maanden, en deel de uitslagen met alle leden. Zo weet iedereen of het water nu goed is.

Offerte voor uw VvE of woning

Kies in het aanvraagformulier "VvE / verhuurder" en beschrijf kort het gebouw (aantal woningen, bouwjaar). Wij zoeken een installateur uit uw regio die het gebouw bekijkt en vooraf een offerte maakt. Vrijblijvend.